Цены выросли — и будут расти. Почему жилье в Петербурге дорожает быстрее, чем в Москве

Петербургский рынок новостроек догоняет Москву — по крайней мере, по темпам роста цен. По итогам 2025 года квадратный метр в городе подорожал сразу на 22%, обогнав столицу, несмотря на падение спроса. Девелоперы и аналитики сходятся в одном: дело не в перегреве рынка, а в структуре предложения, дефиците земли, росте себестоимости и в том, что в Москве жилье уже подорожало раньше.

Столичные амбиции

Цены на жилье в новостройках в Петербурге за год выросли на 22%, что на 4 процентных пункта больше, чем в Москве (+18%) — таковы предварительные итоги 2025 года от международной консалтинговой компании Nikoliers. Речь идет о средневзвешенной цене экспозиции на первичном рынке по всем классам жилой недвижимости. Эксперты подсчитали, что к концу декабря она составит около 361 тыс. рублей за кв. м против 296 тыс. рублей годом ранее.

Эксперты Nikoliers связывают это с ростом затрат на проектное финансирование, высокой долей рассрочек, повышением операционных затрат девелоперов и ростом себестоимости строительства. Для сравнения: в Москве средневзвешенная цена экспозиции, согласно предварительным итогам, за год выросла на 18%, при этом спрос более стабилен — всего минус 2% в количестве ДДУ. Это связано с большим объемом платежеспособного спроса и преобладанием в экспозиции премиум- и бизнес-класса. В Петербурге, для сравнения, спрос упал на 15,6%.

Коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова считает, что причина более быстрого роста цен — не в исключительности петербургского рынка.

«Главный драйвер более быстрого роста цен в Санкт-Петербурге по сравнению с Москвой заключается не в аномалиях, а в том, что Москва просто подорожала раньше, — объясняет она. — Петербург сейчас подтягивается, догоняя столичный рынок с учетом роста строительных издержек и инвестиций. Это естественный процесс, а не следствие уникальных факторов».

Похожую логику описывает коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург» Алексей Бушуев. По его словам, тенденции, которые сегодня наблюдаются на рынке новостроек Петербурга, в Москве начались раньше: массовое жилье в столице постепенно сокращалось и смещалось за пределы города, а внутри МКАД доминирующими стали проекты бизнес-класса и выше. Петербург, по сути, повторяет эту траекторию.

«Новые проекты в городской черте ориентированы на более высокую классность: это улучшает потребительские характеристики, но одновременно повышает стоимость квадратного метра, — поясняет он. — В результате структура предложения смещается в сторону более дорогих сегментов, что и становится ключевым фактором ускоренного роста цен по сравнению с Москвой».

Вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI Михаил Гущин подчеркивает, что в Петербурге совокупный эффект факторов оказался сильнее, чем в Москве. На рынок повлияли рост себестоимости строительства, подорожание заемных ресурсов, небольшие объемы нового предложения в ряде локаций. При этом спрос со стороны конечных покупателей оставался стабильным, а в отдельных сегментах даже превышал доступный объем качественных проектов.

Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов добавляет еще один важный фактор — общее сокращение предложения. По его словам, второй год подряд витрина новой недвижимости в Петербурге на 0,5–0,8 млн кв. м меньше, чем в среднем в 2021–2023 годах. Это влияет на цены: в первую очередь продаются менее дорогие варианты, а оставшиеся заметнее корректируют статистику.

Впрочем, он уточняет, что в основном рост цен обусловлен растущими издержками: дорогим проектным финансированием и бридж-кредитами, выросшими затратами и объемами возведения социальной инфраструктуры. «При этом в давно стартовавших проектах строительства, с продажами уже не первый год, такого роста цен не наблюдаем, — добавил Сергей Софронов. — Это связано с тем, что объемы там проданы уже большие, а счета эскроу наполнены близко к максимуму. Это означает, что ставка по кредиту на строительство ниже, следовательно, ниже себестоимость». Наибольшее влияние оказывают новые старты, которые выходят на рынок уже с более высокими ценами.

Директор по развитию ГК «Лидер Групп» Надежда Ильина считает ключевым фактором ускоренного роста цен острый дефицит доступных площадок для строительства в пределах города. В результате в городской черте всё чаще реализуются проекты высокого ценового сегмента, а покупатели массового спроса смещаются в сторону комплексной застройки за пределами КАД.

Рост на 22% — это много или мало

Отвечая на вопрос, насколько значим рост на 22% за год, Алексей Бушуев говорит, что такой прирост в целом объясним с учетом перераспределения предложения внутри агломерации. В Петербурге доля проектов повышенной классности увеличивается, тогда как более доступное жилье постепенно перемещается в Ленинградскую область, что на уровне города создает эффект существенного удорожания.

При этом, по данным аналитиков «Главстрой Санкт-Петербург», в массовом сегменте динамика была заметно скромнее: за 11 месяцев 2025 года средняя стоимость квадратного метра выросла примерно на 11%, а к концу года рост начал замедляться. В массмаркете цена поднялась с 225 тыс. рублей в ноябре 2024 года до 257 тыс. рублей в ноябре 2025-го, рост превысил 14%.

Михаил Гущин подтверждает, что говорить о росте средней цены за прошедший год на уровне 20% корректнее прежде всего применительно к бизнес-классу. «В массовом сегменте он не такой значительный: снижение доступности ипотеки отразилось на этом сегменте более ощутимо, что было прогнозируемо», — пояснил он.

Динамика зависит от стадии готовности, локации и спроса со стороны существующей базы клиентов, рассказывает Михаил Гущин, поэтому в отдельных проектах рост сопоставим с рынком, в других — более умеренный. При этом высокий спрос на старте может привести к подорожанию отдельных типов квартир, например малометражных, вплоть до 15–20%.

По словам Надежды Ильиной, в проектах ГК «Лидер Групп» средняя стоимость квадратного метра за год выросла на 16%. Первоначально рост был связан с увеличением строительной готовности объектов, а во втором полугодии на ценообразование повлиял стремительно растущий спрос.

Мария Орлова, в свою очередь, считает рост в 22% умеренным и даже недостаточным с учетом высокой инфляции в этот период. В проектах ГК «А101», особенно в корпусах с высокой стадией готовности, подорожание было существеннее — 30–35%, что, по ее словам, подтверждает правильность инвестиционного выбора покупателей.

Что будет в 2026 году

По прогнозам Nikoliers, в 2026 году средневзвешенная цена экспозиции в Петербурге может вырасти еще на 15%, достигнув около 415 тыс. руб. за кв. м. Это значительно выше уровня инфляции.

«В то же время рост объема сделок увеличится на 5% благодаря реализации отложенного спроса — в том числе перевода ряда депозитов физлиц в „бетон“, несмотря на замедление темпа роста ВВП (0,5–1,5%), сохранение высоких ставок рыночной ипотеки и возможное ужесточение условий семейной программы», — отмечает руководитель направления исследований жилой недвижимости Nikoliers Ольга Рянкель. Более масштабная реализация отложенного спроса ожидается в 2027 году, по мере снижения ключевой ставки до 7,5–8,5%.

Алексей Бушуев считает такой прогноз обоснованным и реалистичным. По его оценке, во второй половине 2026 года рынок может начать постепенно оживать за счет снижения ключевой ставки и реализации отложенного спроса, в том числе по рыночным ипотечным программам. «Дополнительным фактором выступает ограниченное предложение в черте города: новых проектов выходит меньше, что сокращает выбор для покупателей и усиливает давление на цены, — считает он. — В то же время в Ленинградской области объем доступного предложения в массовом сегменте остается достаточно широким».

Надежда Ильина также указывает на ключевую роль политики ЦБ в ценообразовании. «Если курс на снижение будет продолжен, можно ожидать роста стоимости квадратного метра в пределах 12–14%, — прогнозирует она. — Однако, даже если банковская политика сохранит текущие параметры, цены на недвижимость будут демонстрировать рост, сопоставимый с уровнем инфляции и учитывающий удорожание строительных материалов и прочие экономические факторы».

Михаил Гущин называет прогноз роста на 15% правдоподобным и говорит об умеренно позитивном сценарии. Потенциал роста сохраняется из-за высокой себестоимости, ограниченного предложения и возможного восстановления спроса по мере снижения ключевой ставки, однако резких скачков он не ожидает — рынок, по его оценке, будет двигаться плавно, в диапазоне 10–15%.

Сергей Софронов также говорит о плавном росте цен на уровне инфляции. «Сдержать цены в перспективе может наращивание предложения, снижение ставки ЦБ и снижение социальной нагрузки на новое строительство», — резюмировал он.

«В то же время рост объема сделок увеличится на 5% благодаря реализации отложенного спроса — в том числе перевода ряда депозитов физлиц в „бетон“, несмотря на замедление темпа роста ВВП (0,5–1,5%), сохранение высоких ставок рыночной ипотеки и возможное ужесточение условий семейной программы», — отмечает руководитель направления исследований жилой недвижимости Nikoliers Ольга Рянкель. Более масштабная реализация отложенного спроса ожидается в 2027 году, по мере снижения ключевой ставки до 7,5–8,5%.

Алексей Бушуев считает такой прогноз обоснованным и реалистичным. По его оценке, во второй половине 2026 года рынок может начать постепенно оживать за счет снижения ключевой ставки и реализации отложенного спроса, в том числе по рыночным ипотечным программам. «Дополнительным фактором выступает ограниченное предложение в черте города: новых проектов выходит меньше, что сокращает выбор для покупателей и усиливает давление на цены, — считает он. — В то же время в Ленинградской области объем доступного предложения в массовом сегменте остается достаточно широким».

Надежда Ильина также указывает на ключевую роль политики ЦБ в ценообразовании. «Если курс на снижение будет продолжен, можно ожидать роста стоимости квадратного метра в пределах 12–14%, — прогнозирует она. — Однако, даже если банковская политика сохранит текущие параметры, цены на недвижимость будут демонстрировать рост, сопоставимый с уровнем инфляции и учитывающий удорожание строительных материалов и прочие экономические факторы».

Михаил Гущин называет прогноз роста на 15% правдоподобным и говорит об умеренно позитивном сценарии. Потенциал роста сохраняется из-за высокой себестоимости, ограниченного предложения и возможного восстановления спроса по мере снижения ключевой ставки, однако резких скачков он не ожидает — рынок, по его оценке, будет двигаться плавно, в диапазоне 10–15%.

Сергей Софронов также говорит о плавном росте цен на уровне инфляции. «Сдержать цены в перспективе может наращивание предложения, снижение ставки ЦБ и снижение социальной нагрузки на новое строительство», — резюмировал он.